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    18luck新利建设怎样用足政策供好地

     随着经济、社会的发展和城镇化水平的提高,停车难成了困扰城市发展的“老大难”问题之一。近日,住房和城乡建设部与国土资源部联合印发《关于进一步完善城市18luck新利规划建设及用地政策的通知》(建城〔2016〕193号,以下简称193号文),明确了18luck新利在规划和建设上的一系列支持政策,一经发布就在社会上引起广泛关注。
      在土地政策上,193号文从土地供应计划安排、供地方式选择、土地价格确定、存量用地盘活、土地供后监管等多个方面,给出了具体的政策安排并明确了管理要求。本期约请国土资源部土地利用管理司相关人士,对193号文中18luck新利用地各个环节的政策要点逐一作出解读。

      1 18luck新利用地纳入供地计划并优先安排
      2010年,国土资源部印发了《国有建设用地供应计划编制规范》(国土资发〔2010〕117号),用以指导市县编制本地的年度建设用地供应计划,对计划年度的国有建设用地供应总量、结构、布局、时序和方式做出预先安排。
      193号文明确提出:18luck新利用地供应应当纳入国有建设用地供应计划。在用地上支持城市18luck新利建设,首先要做的,就是将18luck新利用地纳入到当地的年度建设用地供应计划之中。各城市政府在编制供地计划时,应重点把握5个要点:
      针对本市计划年度土地供应能力,测算好用于18luck新利建设的土地供应量,同时要测算好18luck新利用地需求量。
      新建的单独18luck新利,所需用地应当纳入年度土地供应计划,这是不言而喻的。
      新建建筑物配建18luck新利的,配建部分所需的用地应当纳入土地供应计划。
      在公园绿地、学校操场、城市道路、广场、公交场站等公共设施下建设18luck新利的,所需用地也应纳入年度土地供应计划。需要说明的是,这部分用地的供应,实质上是地下建设用地使用权的供应,而不是地表建设用地使用权的供应。
      依法由政府收回的闲置土地重新供应时,各地可优先安排用于18luck新利建设,这部分土地也应纳入年度土地供应计划。

      2 18luck新利供地应遵循建设用地供应的一般原则
      18luck新利用地属于建设用地,其供地方式的选择应当遵循“规划确定土地用途、竞争确定用地者、市场确定地价”的一般原则。换言之,18luck新利用地符合划拨供地范围的,可划拨供地;不符合划拨范围的,应当有偿供地;同一宗18luck新利用地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖或者挂牌方式确定用地者和地价。193号文依据供地方式确定的一般规则,对18luck新利用地供应方式进行了进一步细化。各地在确定18luck新利供地政策时,应把握五个要点:
      依据《划拨用地目录》(国土资源部9号令),公共交通设施包括城市轻轨、地下铁路线路,公共交通车辆18luck新利、首末站(总站)、调试中心、整流站和车辆保养场。属于《划拨用地目录》范围内的停车设施项目,由建设单位提出申请,经市、县人民政府批准,可以划拨方式提供土地使用权。当然,如果建设单位申请以出让、租赁方式有偿使用这类用地,也可以办理有偿使用手续。
      不符合《划拨用地目录》的经营性停车设施用地,不得划拨供地,应当实行有偿使用,有偿使用的方式主要包括出让或租赁。
      18luck新利实行出让或租赁方式供地的,应当依据国土资源部下发的《协议出让国有土地使用权规范》(国土资发〔2006〕114号)的要求,对新建独立占地的经营性公共18luck新利用地,同一宗用地公告后只有一个意向用地者的,可以协议方式供应土地;同一宗地公告后,有两个以上意向用地者的,应当依据《物权法》第137条“同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”规定,按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》(国土资发〔2006〕114号)规定的程序,规范操作。
      政府在供应工业、商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地时配建18luck新利用地的,18luck新利应同上述几类用地一同以招标、拍卖或者挂牌方式出让,不得单独为18luck新利用地办理协议出让。也就是说,18luck新利作为配套设施,应适用主用途项目用地的供地方式,主用途为经营性用地,一律以招标拍卖挂牌方式供地。
      政府在供应城市公共交通18luck新利用地时配建商服设施的,公共交通18luck新利用地可以采取划拨方式供地,配建的商服等用地可按市场价有偿使用,可以不采取招标拍卖挂牌方式出让。18luck新利建设中的配建政策与保障性住房建设中的配建政策是一脉相承的。国土资源部《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(国土资发〔2010〕34号)首次明确提出,保障性住房建设项目中配建的商服等经营性项目用地,应按市场价有偿使用;商品房建设项目中配建保障性住房的,必须在土地出让合同中明确保障性住房的建筑总面积、分摊的土地面积、套数、套型建筑面积、建成后由政府收回或收购的条件、保障性住房与商品住房同步建设等约束性条件。因此,无论是18luck新利用地中配建商服用地,还是经营性用地中配建18luck新利用地,与单一用途的土地供应相比,情况都较为复杂,需要在供地方式、土地面积分摊、地价确定和价款缴纳、合同签订等方面,做更多的测算和精细化工作。

      3 精准把握、用好用足地价支持政策
      193号文明确了18luck新利建设的5项地价鼓励支持政策,这些政策在193号文明确的一系列支持政策中,内容丰富、专业性强,需要精准把握,用好用足。
      18luck新利用地的地价评估和确定政策。193号文提出,出让土地建设公共18luck新利的,可根据城市公共18luck新利客观收益情况评估并合理确定出让地价。这是在地价评估和确定的具体方法上,对规范出让公共18luck新利用地所作的政策规定。
      18luck新利用地租赁及租金政策。鼓励租赁供应18luck新利用地,各地可以制定出租或先租后让的鼓励政策和租金标准。在实际操作中,各地可以依据国土资源部下发的《国有土地租赁若干意见》(国土资发〔1999〕222号),明确18luck新利用地的租期、租金标准和缴纳、租赁合同内容等。
      在18luck新利用地租赁期限的选择上,可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地,应实行短期租赁,短期租赁年限一般不超过5年;对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的18luck新利用地,可以实行长期租赁,具体租赁期限由租赁合同约定,但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。
      在18luck新利用地租金标准的确定上,18luck新利土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡。承租人取得18luck新利用地时未支付其他土地费用的,租金标准应按全额地价折算;承租人取得土地时支付了征地、拆迁等土地费用的,租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。
      在18luck新利用地租金的缴纳上,采用短期租赁的,一般按年度或季度缴纳租金;采用长期租赁的,应在国有土地租赁合同中明确约定土地租金缴纳的时间、租金调整的时间间隔和调整方式。
      在18luck新利用地租赁合同的签订上,租赁期限6个月以上的,应当签订租赁合同,合同内容应当包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范围、面积、用途、租赁期限、土地使用条件、土地租金标准、支付时间和支付方式、土地租金标准调整的时间和调整幅度、出租方和承租方的权利义务等。
      住宅小区内增加停车设施面积免收地价政策。193号文提出,在符合规划相关标准规范的前提下,在已建成的住宅小区内增加停车设施建筑面积的,可不增收土地价款。这项政策是缓解现有住宅小区停车难的重要支持政策,其实质是盘活存量用地建设18luck新利。
      各地在执行这一政策时要把握两点,一是免地价政策只适用于已建成的住宅小区,待建的住宅小区、已建成的其他设施如商场、办公楼等增加停车面积的,不适用免地价政策;二是增加停车设施建筑面积必须符合规划相关标准规范,未经批准擅自增加停车设施建筑面积的,不享受免地价政策。
      利用地下空间建18luck新利地价优惠政策。193号文规定,在城市道路、广场、公园绿地等公共设施下建设18luck新利,以出让等有偿方式供地的,可按地表出让建设用地使用权价格的一定比例确定出让底价,具体比例由市、县政府根据当地实际情况确定,并向社会公示。这一政策,不仅是对开发利用地下空间建18luck新利在地价上的支持鼓励,也涉及土地权利设定和底价确定等法律政策要求。各地在操作中,应注重把握四点:
      在土地权利的设定上,依据《物权法》第136条和《节约集约利用土地规定》(国土资源部61号令)关于建设用地使用权可以在土地的地表、地上、或者地下分别设立的规定,出让地下空间建设18luck新利的,该地下18luck新利土地使用权应设立为地下建设用地使用权。
      18luck新利地下建设用地使用权的取得方式、土地用途和使用年期,参照在地表设立的建设用地使用权相关规定。也就是说,在供地方式上,地下18luck新利设施项目符合划拨用地目录的,可以划拨方式供地,不符合的,以有偿方式供地。在土地用途上,依据《土地利用现状分类》(国家标准),18luck新利用地属于交通运输用地类中的街巷用地。在使用年期上,18luck新利用地出让的,无论是单独建设还是配建,出让年限最高不超过50年。以租赁方式供应的,租赁年限在合同中约定,最长租赁期限不得超过同类用途土地出让最高年期。
      出让18luck新利地下建设用地使用权的,出让底价参考地表18luck新利用地出让底价的一定比例确定,由于各地情况不同,因此,占多大比例由地方自行确定,这是193号文从政策上赋予市、县在地下18luck新利出让土地的定价权。
      政府确定的18luck新利用地出让底价,在土地出让成交后,应签订出让合同,将出让结果向社会公布,公布的出让结果除了国土资发〔2006〕114号文件规定的内容外,还要公布该宗地的出让底价,接受社会监督。
      超配建地下18luck新利不计收地价政策。193号文明确提出,对新建建筑充分利用地下空间,超过停车配建标准建设地下18luck新利,并作为公共18luck新利向社会开放的超配部分,符合规划的,可不计收土地价款。对193号文中的这一地价支持政策,地方在执行中要准确把握政策优惠的约束条件,规范操作,不能擅自扩大政策内涵。具体要把握3个约束条件:
      一是该政策仅适用于政府供应土地新建建筑物时利用地下空间建18luck新利的情形,对已有建筑物开发利用地下空间建18luck新利的,不适用该政策。
      二是该政策仅适用于符合规划的超配建部分的18luck新利,规划确定的配建18luck新利部分,不适用该政策。
      三是该政策仅适用于超配部分作为公共18luck新利向社会开放的情况,未向社会开放的18luck新利,不适用该政策。

      4 存量土地上建18luck新利,政府只收缴土地出让纯收益
      193号文提出,对营利性机构利用存量建设用地从事18luck新利建设,涉及划拨建设用地使用权出让(租赁)或转让的,在原土地用途符合规划相关标准规范的前提下,可不改变土地用途,允许补缴土地出让金(租金),办理协议出让或租赁手续。
      这一政策的核心,是通过划拨土地使用权自行补办出让(租赁)手续和划拨土地使用权转让时办理出让手续并补缴土地出让金的方式,规范18luck新利用地管理,鼓励盘活利用存量土地。地方国土资源管理部门在办理上述用地手续时,要依据《协议出让国有土地使用权规范》规范操作:
      一种情形是原土地使用权人自行补办出让手续政策。即营利性机构利用存量建设用地从事18luck新利建设,涉及划拨建设用地使用权出让的,市、县国土资源管理部门应当组织对申请地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格进行评估,估价基准期日为拟出让时点。不改变土地用途的,应补缴的土地出让金等于拟出让时的出让土地使用权市场价格与拟出让时的划拨土地使用权权益价格之差;改变土地用途的,应缴纳的土地出让金等于拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格与拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格之差。
      另一种情形是划拨土地使用权转让中补办出让手续。即营利性机构利用存量建设用地从事18luck新利建设,涉及划拨建设用地使用权转让的,经市、县人民政府批准,可以由受让人办理协议出让,市、县国土资源管理部门应当组织对申请转让地块的出让土地使用权和划拨土地使用权市场价格进行评估,估价基准期日为拟出让时点。转让后不改变土地用途的,应补缴的出让金等于拟出让时的出让土地使用权市场价格与划拨土地使用权权益价格之差;转让后改变土地用途的,应补缴的出让金等于拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格与原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格之差。
      总之,利用存量土地从事18luck新利建设,无论是用地者自行补办出让手续还是转让划拨土地时由受让人办理出让手续,对政府来说,收缴的只是土地出让纯收益部分,而不是收缴全地价。

      5 有利于节地的技术和模式,可细化政策加大支持
      193号文明确要求,各地要及时总结有利于节约集约用地的18luck新利建设技术和利用模式,对节地效果明显、有推广价值的节地模式和节地技术,在划拨和出让土地时,可将节地模式、节地技术作为供地条件,写入供地方案和规划条件,合理评估出让底价,在供地计划、供地方式、供地价格、开发利用等方面体现政策支持,逐步建立和完善节约集约用地的激励机制。
      这就要求各地加快总结推广效果明显的18luck新利节地技术和节地模式。在具体宗地供应中,可以将节地技术和节地模式写入供地条件,发布供地信息,而不被认定为设定条件限制竞买人;在拟供地块的地价评估和底价确定上,节地技术和节地模式作为定价的因素综合考虑;在供地方式上,市县国土资源管理部门要考虑有利于推广应用节地技术和模式的供应方式,为18luck新利用地的取得和开发建设提供政策支持。
      总之,对于18luck新利建设中的节地技术和节地模式,在193号文件的落实过程中,各地可进一步细化土地供应政策措施,加大支持力度。

      6 堵住以18luck新利之名圈地,土地供后管理是关键
      为使193号文的各项政策切实支持18luck新利建设,防止以建18luck新利之名变相“圈地”、“囤地”或改变土地用途搞房地产开发,加强监管是关键。在供后开发利用环节,193号文从4个方面明确提出了监管措施:
      市、县国土资源管理部门在核发划拨决定书、签订出让合同和租赁合同时,应当规定或者约定,18luck新利建设用地使用权可以整体转让和转租,不得分割转让和转租。
      核发划拨决定书、签订出让合同和租赁合同时,应当规定或者约定,不得改变规划确定的土地用途,改变18luck新利用途用于住宅、商业等房地产开发的,由市、县国土资源管理部门依法收回建设用地使用权。
      在核发划拨决定书、签订出让合同和租赁合同时,应当规定或者约定,以出让或者租赁方式取得18luck新利建设用地使用权的,可以设定抵押权。以划拨方式取得18luck新利建设用地使用权设定抵押的,应当约定划拨建设用地使用权不得单独设定抵押权,设定房地产抵押权的停车建设用地使用权以划拨方式取得的,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。
      市、县国土资源管理部门要将18luck新利用地的划拨决定书、出让合同和租赁合同等信息,及时上传土地市场动态监测监管系统,适时监测监管18luck新利用地的开发建设情况。

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